Регистрировать коробку как ОНС перед продажей или продавать как участок?

Светлана, правы, в общем, оба. Если продавать просто участок, на котором стоит незарегистрированная коробка, по документам покупатель получает землю, а дом идёт как бы бесплатным приложением. Для покупателя за наличные это часто нормально, торг будет, но сделка пройдёт. Для ипотечного почти никак: банк не даст денег под то, чего нет в реестре, а под одну землю даст мало.
Если зарегистрировать ОНС, коробка появляется в выписке с площадью застройки и процентом готовности, это выглядит понятнее, и часть покупателей перестаёт бояться. Но честно скажу, банки под недострой кредитуют неохотно, ипотечных покупателей на коробки мало в любом случае.
Налог на ОНС есть, считается от кадастровой стоимости. Если продадите за год, он будет небольшим, а если зарегистрируете и продажа затянется на три года, посчитайте заранее. Объекты, которые уже стоят на учёте, и их кадастровую стоимость можно посмотреть на сайте https://rosreestr.gov.ru
Я бы сначала выяснила, сколько за коробку реально дадут, и уже потом решала с регистрацией.

Юридически добавлю: для регистрации ОНС на участке под ИЖС нужны уведомление о планируемом строительстве и техплан от кадастрового инженера. Уведомление действует 10 лет, так что документ 2021 года ещё рабочий. И сравните, совпадает ли построенное с параметрами в уведомлении, на этом чаще всего и спотыкаются.

Я этой весной так и купил в Самаре, как участок с незарегистрированным домом, сбил цену процентов на 15. Теперь сам разбираюсь с оформлением, и это не так просто, как обещал продавец.