Ситуация. В январе 2024 взяли ипотеку на строительство дома под Екатеринбургом, газобетон 130 м², по договору подряда. Подрядчик поднял коробку, поставил мауэрлат и стропила и к осени 2024 пропал. Полгода стройка стояла, весной нашли другую бригаду, пришлось кое-что переделывать, сейчас крыша есть, окна стоят, внутри пусто.
По кредитному договору мы должны оформить право собственности на дом и передать его в залог в течение 24 месяцев с выдачи. Срок истекает в январе. Если не успеем, ставку поднимают, по нашему договору до «рыночной», а это сейчас больше 20%. Остаток долга 4,1 млн, ставка сейчас 6%. Звонила в банк, менеджер говорит «пишите заявление, рассмотрим», но ничего не обещает.
Вопросы. Можно ли зарегистрировать дом в нынешнем виде, без отделки и коммуникаций? Если да, кто это делает и сколько времени займёт? И если в продлении откажут, ставку поднимут на весь остаток сразу или только с даты нарушения?
Динара, всё зависит от текста вашего договора, поэтому пишу в общем. Обычно повышенная ставка применяется с периода после нарушения, а не задним числом за весь срок, но это надо искать в разделе о процентной ставке и об ответственности. Найдите там формулировку дословно.
Заявление о продлении срока подавайте письменно и сейчас, не дожидаясь января. Приложите фото объекта, договор с новой бригадой, график работ с датой окончания и объяснение, почему сорвался первый подрядчик: переписку, претензии, если они были. Если банк откажет, у вас хотя бы останется документ, что вы пытались.
По регистрации: дом без отделки регистрируют, жёстких требований к внутренней готовности для ИЖС нет, нужны стены и крыша и соответствие уведомлению о планируемом строительстве. Делает это кадастровый инженер: техплан, потом уведомление об окончании строительства через госуслуги или МФЦ, потом регистрация. Обычно на всё уходит месяц-полтора, если нет проблем с отступами и параметрами. Но у некоторых банков в договоре отдельно прописано, в каком виде дом принимается в залог, это тоже посмотрите.
Посчитал грубо на ваших цифрах. Разница между 6% и, допустим, 22% на остаток 4,1 млн - это около 650 тысяч процентов в год сверху, то есть 50-55 тысяч в месяц к платежу. Кадастровый инженер, техплан и пошлина выйдут в десятки раз меньше. Регистрироваться в нынешнем виде выгоднее почти при любом раскладе.
По опыту клиентов: дома в стадии «коробка, крыша, окна, без коммуникаций» регистрируют постоянно, для кадастровых инженеров это обычная работа. Проблемы бывают, когда дом по факту отличается от уведомления: другая площадь, этажность, отступы. Достаньте своё уведомление и сравните с тем, что построено, ещё до вызова инженера.
У соседей было похожее, только раньше. Ипотеку на строительство брали в 2021, в 2022 бригада ушла, и стройка встала на полгода. Банк продлил срок на полгода по заявлению, но попросил график работ и фото раз в месяц. Зарегистрировали дом с крышей и окнами, без отделки, ставку не тронули.
Отписываюсь. Заявление подала, приложила всё, что перечислили. Параллельно позвала кадастрового инженера: по факту 128 м² вместо 130 в уведомлении, отступы в норме. Банк пока молчит, техплан обещают к концу ноября. Если до января срок не продлят, хотя бы будет что регистрировать.
