Начну, потому что сам уже запутался.
Дом из керамического блока 44, два этажа, 180 м², в родном городе, от меня сейчас около 900 км. Строил с 2019, к весне 2022 стояли стены, монолитное перекрытие и стропила, кровлю закрыли уже в 2024. Окна не ставили, проёмы заколотили OSB. Летом 2022 мне предложили работу в Краснодаре, от которой не отказываются, и мы переехали всей семьёй. Стройка встала.
Присматривает за домом мама, раз в месяц ходит проверить замок. По её фото: щиты на окнах целы, на северной стене снизу тёмная полоса, в техподполье зимой была вода.
Вложено, по моим подсчётам, около 5,4 млн. Местный риелтор говорит, что продать можно за 5-5,5, и то не быстро. Достроить до жилого, по грубой прикидке, ещё 4-5 млн. Возвращаться туда жить мы, скорее всего, не будем, но и здесь своего жилья пока нет.
Кто был в такой ситуации, как считали, что выгоднее?
Анатолий, по рынку: большой недострой без окон и инженерии в небольшом городе продаётся долго, и покупатель на 180 м² обычно хочет сильный дисконт. Готовый дом той же площади продать проще, но цена готового в вашем городе может не покрыть всё вложенное. Конкретно по вашему объекту не скажу, надо смотреть реальные сделки, а не объявления.
Анатолий, грубая прикидка 4-5 млн - это то, с чего начинаются все разочарования. Сначала ведомость объёмов на то, что осталось: окна, фасад с утеплением, инженерия, черновая и чистовая отделка, отдельно техподполье с водой. По каждой позиции две-три цены. Плюс то, что забывают при удалённой стройке: дорога, технадзор, простой бригады. На 900 км это легко ещё 10-15%.
Съездил в мае на две недели, сделал, как Виктор советовал.
Сам дом. Керамоблок снаружи нормальный. Тёмная полоса на северной стене - это намокание: отмостки нет, вода с крыши льётся прямо под стену. Местный инженер посмотрел, трещин нет, перекрытие ровное. В техподполье вода стояла по щиколотку, к лету ушла сама, на стенах высолы.
Посчитали ведомость с местной сметчицей: окна 420, водосток и отмостка 180, фасад с утеплением 1 100, электрика 280, отопление, вода и септик 900, черновая отделка 750, техподполье и дренаж 220. Без чистовой выходит 3,85 млн, с чистовой экономкласса около 4,8.
По продаже спросил двух риелторов, оценки 5,2 и 5,6, оба сказали, что быстро не уйдёт.
Пока склоняюсь достроить до черновой и тогда уже продавать как дом, а не как недострой. Смущает только, что рулить придётся издалека.
Анатолий, при удалённой стройке договор с бригадой пишите так, чтобы оплата шла по этапам после подписанного акта, а акт подписывал ваш технадзор по доверенности, а не вы по фото. И сразу оговорите фотофиксацию скрытых работ: армирование, гидроизоляция, проводка до штукатурки. Если что-то пойдёт не так, это будет единственное доказательство.
Решили окончательно: достраиваем до черновой. Технадзора нашёл через знакомых, инженер, договорились, что акты подписывает он. Сейчас собираю предложения от бригад на окна и отмостку, хочу успеть до морозов. Мама рада, говорит, хоть ходить будет не к заколоченному дому.
